会社設立・法人化(法人成り)による節税メリット~消費税~【東京都港区の税理士が解説】

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会社設立・法人化(法人成り)による節税メリット~消費税~【東京都港区の税理士が解説】

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個人で不動産投資を始め、順調に経営が進んでいくと追加投資を行うなどして物件数も増えていくことでしょう。

不動産経営で収入が増えると個人で管理するより、不動産管理会社を設立する場合が多くなります。

これは最初から法人設立した場合も言えますが、法人設立をすると、個人よりも節税の対策が行いやすいからです。

しかし、個人で不動産投資を始めるのと、法人で始めるのとでは、手続の煩雑さが違ってきます。

個人の場合

個人名義で投資用の不動産を購入し、税務署に開業届を提出のみ。

法人の場合会社設立の登記と印鑑作成

設立するためには自分でも書類を用意して登記できますが、登録免許税等が6万~20万程かかります。

登記の申請をしてから完了までは1週間ほどかかります。

法人名義の口座を開設

最近では犯罪防止のため、金融機関の審査も厳しくなっており、口座開設までに2週間ほどかかる場合があります。

口座開設には履歴全部証明書が必要になるため登記が完了しないと開設できません。

開業届の提出

法人の場合、税務署・県税事務所・市区町村に提出します。

共通して、購入した物件のリフォームや広告等の営業を行いますが、法人の場合、設立後に購入して営業するので、少し時間がかかります。

ここまででは、法人設立は時間もかかり面倒だと思われるかもしれませんが、会社設立の手続きは行政書士や司法書士が代行できるので丸投げしてしまえば、その間に物件購入や営業のための準備や時間を作ることができます。

会社設立すると、その後も税理士の顧問料など必要経費はかかってきますが、それを払ってでも税金面ではメリットが生まれます。

会社の種類

現在、設立できる会社は、株式会社・合同会社・合名会社・合資会社の4種類です。

有限会社は現在もありますが、2006年5月に廃止されたので新しく設立することはできなくなりました。

会社と言えば、株式会社でしょ。と思われる方が圧倒的に多いかもしれませんが、最近では合同会社の方が簡単で設立費用も安く、少人数での設立に適しているということで、増加傾向にあります。

株式会社と合同会社比較信用度

株式会社の方が信用度が高いと思われるかもしれませんが、まだ合同会社の知名度が低いだけでこれからも増え続ければ、世間の見方も変わってくるでしょう。

設立費用収益分配

株式会社は株主に応じた配当が義務付けされていますが、合同会社は出資金額と関係なく自由に配当を行うことができます。

その他

合同会社は役員変更の手続きが不要なため定款変更の費用も必要なく、決算の公告義務もありませんので、そのための官報掲載費もカットできます。

税制は法人である以上どちらも変わりませんので、個人事業を行うよりも経費等で節税を行うことができます。

このように、不動産投資をするなら、個人でするよりも法人。

法人で行うなら合同会社が安く簡単に始められ、節税対策も行えるということです。

不動産投資はある一定規模を超えてくると「税との戦い」になります。

不動産投資に精通した節税にも資金調達にも強い税理士をしっかりと顧問に付けておくことは、不動産投資の成功の1つの要素と言えるでしょう。

不動産投資専門の腕の良い税理士を以下のサイトで無料紹介しています。

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Source: http://mansionkeiei.tokyo/detail/column/48.html



マンション経営コラム|第2回 妻を社長にした不動産会社経営の仕方会社を設立して不動産投資をするメリットとは?

不動産投資には、物件を購入し賃貸物件として家賃収入を得ながら利益を上げる方法と、購入した金額以上の価格で不動産を売却して利益を得る2つの方法があります。

ワンルームマンション経営においては、前者の「家賃収入を得る」方法で収益をあげながら、その収益を次の物件の購入やローン支払いにあてていきます。 こうすれば、ローンの早期返済が実現し、かつ短縮した返済期間の支払い利息も節約できます。

このようにして所有物件を少しずつ増やし長期間安定した家賃収入を増やしていくわけですが、現在サラリーマンとして働いていれば、不動産投資から得られる収入は、サラリーマンの所得と合算され税金がどんどんかかっていきます。

そこで会社を設立して節税対策をとるわけです。

ここでは、サラリーマン男性が妻を社長にした不動産会社を設立して不動産投資を行うメリットについて説明していきます。

個人事業と法人事業における所得税率について

サラリーマンの給与には、所得税や住民税が課税されています。 例えば、年間所得が695万円を超えて900万円以下の場合は、所得税率が23%です。

年間所得700万円の場合だと 700万円×0.23-63万6千円(控除額)=97万4千円 の税金を支払います。

税率は所得が増えれば上がり、900万円を超え1800万円以下だと33%(控除額:153万6千円)、1800万円を超え4000万円以下だと43%(控除額:279万6千円)、4000万円を超えれば45%(控除額:479万6千円)にもなります。 加えて住民税も10%課税されます。

法人ではその形態にもよりますが、おおまかには課税所得が800万円以下なら15%、800万円を超えれば25.5%となっています。

不動産投資を行って所得を増やしても、個人収入のままで税金を支払い続けると、所得が増えれば増えるほど税率は高くなります。 一方、法人だと15%か25.5%のどちらかです。※別途、会社を維持するための事業税が10%程度かかります。

現在すでに700万円の個人所得があり、それに加えて100万円不動産所得があれば、23%の課税を受けますが、会社を設立して所得を申告すれば不動産所得分の100万円については、15.5%の納税ですみます。

所得税率以外にもまだある。個人と法人の違い

不動産投資のために会社を設立するメリットは、所得税率だけではありません。

不動産譲渡において、個人の場合だと所有期間が5年以内なら譲渡益の39%、5年を超えれば20%の税率がかかりますが、法人なら期間に関係なく法人税(15%か25.5%)を支払うだけです。

そして法人では、事業目的の範囲内であれば、不動産関連所得以外の経費についても経費として計上できます。 自分が会社内において役員であれば役員報酬を、従業員であれば給与としてそれぞれ経費を計上できます。 このようにして所得分散を行えば、経営者の所得税、住民税を節税することができます。

この他に、個人では加入できない倒産防止共済や小規模企業共済も法人なら加入できます。 これらの共済は、毎月の掛け金を所得から控除することができるだけでなく、解約時には退職所得となり税金がほとんどかからないため、大変お得です。 貯蓄の手段としてだけでなく、払い込み済み掛け金合計額範囲で、担保や保証人がなくても事業資金の借入れを行うことができます。

会社を設立する目処は? 具体的に何をすればいいのか

次に会社をいつ立ち上げるかですが、サラリーマンの給与と不動産投資の収入を合わせた個人所得総額が1000万円を目処とします。 もちろんサラリーマン生活を続けながら会社を設立するので、妻に社長となってもらうのです。

立ち上げる会社は、「合同会社」が適しています。 株式会社よりも設立のコストや手間がかからないのに、税制は株式会社と同じだからです。

合同会社を設立するには、社員、商号、事業目的、本店住所、公告の方法、決算月、資本金などを決定し、定款を作成します。 そして合同会社の出資金を払い込み、会社設立の登記申請を行い、税務署や官公署、年金機構へ届出をします。 社長である妻以外に社員がいる場合は、雇用保険や労働保険の手続きが必要になってきます。

このような手続きは、行政書士、税理士、社会保険労務士、司法書士、弁護士といった法律の専門家に依頼すれば、ミス無く手続きを完了することができます。 手数料も安く、手続きに関わるコスト削減のアドバイスももらえるため大変お得です。

会社を設立した後は、これまでと同様、不動産投資を会社経由で行っていくだけです。 物件を新しく購入する時は、これまでに投資してきたワンルームマンションを会社の担保に回し、ローンを組んで、管理業務はすでに取引がある管理会社に委託します。 資産全体に占める借入金総額の割合は、40%~50%で低金利、長期で借入れ出来る環境で不動産投資を進めていきます。

会社にすると融資や資金調達の選択肢が増える

会社を設立すれば、個人所得よりも所得に対する課税率を低く抑えられることは紹介しました。 加えて、会社を資本金1000万円未満で設立すれば、最初の2期までは売上金額に関わらず消費税が無税となります。

また節税以外に不動産投資のために必要な資金を借入れやすくなります。 日本公庫を利用すれば、個人事業主なら無担保・無保証、法人なら代表者の連帯保証があれば融資を受けることができ、年利約3%で借入れ可能です。

より良い条件で借入れを実現するポイントをご紹介します。

(1)担保となる物件は資産価値の高いものであること (2)主婦が社長となった場合、サラリーマンの夫の勤務先での勤続年数、役職、年収が安定していること(会社自体の業績や評価も含まれる) (3)妻の会社が赤字になっていないこと (4)現在の借金や手持ち資金額が銀行から借入れを受けるのに適正と判断されること (5)返済者に返済能力があるか、年齢、健康状態、家族構成などがチェックされる (6)ローン返済がない持ち家があること 借入れ時には、以上のような観点から審査を受けます。

現在、不動産投資に関する融資はメガバンクのみだけでなく、地方銀行や信用金庫なども特徴がある不動産投資ローンを取り扱っています。 業者選びのポイントは、次の項目を参考に比較してみましょう。

■自分が借入れをしたい金額を借り入れられる ■金利が低い ■融資を受けるための不動産担保が少ない ■保証人や連帯保証人(人的担保)が不要 ■融資申し込み時の手続きが簡単(提出書類が少ない) ■申し込みから実際にお金を借り入れられるまでの期間が短い

自分にとって有効なローンを探すために、銀行の情報をたくさん持っている不動産業者はどこかなどを日頃からリサーチしておくとよいでしょう。

最近では、金融機関はより融資の条件を柔軟にして借入れをしてもらう動きがあり、メガバンクより金利は高めでも鉄骨や鉄筋コンクリート造りなら築40年、旧耐震設計の物件でも融資をしてくれるところも出てきました。

以前よりは、借りやすくなったとはいえ、新しい物件の購入で借入れを検討する時は、会社の資金繰りや空室リスクなどを常に考慮しながら不動産投資を進めていきましょう。

サラリーマンと不動産投資の両立の秘訣とは

会社を設立しても、それまでと同じように平日の昼間はサラリーマンとして働くわけですから、不動産投資にはできるだけ手間をかけないようにします。

そのためには信頼できるマンション管理会社へ管理業務を委託します。 不動産経営には、専門的な知識が必要になることもあるので、このようなわずらわしい業務はすべて専門家に任せてしまいましょう。

専門業者には、委託した管理業務についてお金の出入りを管理、記録してもらい、毎月提出してもらいます。 月次決算がスムーズに行えて、新しい投資先を検討するための計画も立てやすくなります。月次を確実に行うことで、年度末の決算書作成や確定申告時にもストレスがかかりません。

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Source: http://www.goudou-kaisha.com/llctopics/1449

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